Taxas elevam custo da casa própria

Comprar um imóvel é pagar bem mais do que ele vale. Só as taxas no ato da compra podem consumir 14% do valor financiado na cidade de São Paulo. Se a intenção for revender, o custo pode chegar a 26% do preço de aquisição, só compensando repassá-lo adiante se for vendido por mais de um quarto acima do que custou. Caso contrário, é prejuízo garantido.

A simulação foi feita ao iG pelo sócio do escritório Turci Advogados, Carlos Fujita, levando em conta um empreendimento novo de R$ 400 mil, preço médio na capital paulista. Ele considerou as taxas estimadas em imóveis novos e usados (veja a tabela abaixo), que variam conforme o município ou Estado.

Os gastos obrigatórios incluem impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), corretagem, taxas cobradas pela incorporadora, custo de interveniência e Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Antes de fechar negócio, é importante pesquisar o custo exato de impostos e taxas que incidem em cada localidade do País. “Pode-se fazer uma estimativa do quanto se vai gastar apurando esses valores com base no valor do imóvel”, orienta o professor de finanças do Ibmec, Eduardo Coutinho.

Se o imóvel comprado por R$ 400 mil em São Paulo for revendido por R$ 500 mil, estima-se um prejuízo de R$ 4.100 no bolso do investidor, já que R$ 104,1 mil serão consumidos só com taxas de compra e revenda, concluiu Fujita.

Usados saem mais em conta

Na cidade do Rio de Janeiro, o cenário é parecido. Um imóvel novo adquirido a R$ 750 mil exige um gasto de 11% sobre este valor no momento da compra. Mas se este mesmo imóvel for usado, os custos despencam para 2,4%, devido à eliminação de taxas como as cobradas pelas construtoras e o custo de financiamento.

Na revenda do usado, o investidor sai ganhando em relação ao novo. Se vender o imóvel por R$ 900 mil, pagará 11% (ou R$ 84.817,00) em taxas, lucrando R$ 65.182,29. Mas se fizer a mesma transação com um imóvel novo, terá prejuízo de R$ 25.567,71, em função dos encargos.

Como planejar outras despesas

Além dos impostos e taxas, o comprador de um imóvel novo precisa levar em conta eventuais despesas extra com reforma, decoração ou instalações não previstas em contrato. Se o bem for comprado na planta, é preciso verificar se no memorial descritivo da construtora está prevista a colocação de pisos, azulejo e armários.

“Se o documento prevê que a cozinha será entregue no contrapiso, sem acabamento, cabe ao comprador planejar os gastos com antecedência”, diz o economista e professor da Anhanguera Educacional, Antonio Azambuja.

A melhor forma de bancar estas despesas é no período em que as prestações do imóvel são mais baixas – geralmente antes da entrega das chaves, quando não há correção pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil). Quando o imóvel ficar pronto, basta mandar instalar os móveis ou piso, que já foram pagos.

“Há compradores que só percebem o quanto terão de desembolsar com reformas depois que o imóvel está pronto, quando não têm mais dinheiro, e caem no cheque especial”, conta Azambuja.

Há também os chamados ‘gastos fantasma’, pequenas despesas que não estavam previstas, como a instalação de lâmpadas, interruptores e fios. O economista recomenda sempre reservar uma margem de 10% do orçamento para estes gastos invisíveis.

Se o imóvel é usado, é preciso verificar antes de assinar o contrato se não há parcelas do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) em atraso, ou taxas de condomínio que deixaram de ser pagas.

Melhor forma de financiar

Ao fazer o financiamento do imóvel, quanto maior a entrada, melhor, na opinião de Coutinho, do Ibmec. É possível financiar até 80% do valor total, segundo determinação do Banco Central (BC), mas especialistas recomendam comprometer um percentual menor.

“A melhor decisão é financiar o menor valor possível, para fugir dos juros”, recomenda Coutinho. Embora seja possível financiar um imóvel em até 35 anos, Azambuja sugere que o financiamento seja feito num prazo menor, se possível. “Entre cinco e dez anos é o ideal, não mais do que isso”.

Caso faltem recursos para dar uma boa entrada, a sugestão é abrir uma aplicação de baixo risco como a renda fixa ou a poupança, que permite resgatar o dinheiro a qualquer momento. “Se o surgir uma oportunidade de compra nos próximos seis meses, enquanto se poupa, a caderneta é mais simples de resgatar”, diz Coutinho. Para prazos mais longos, os títulos do Tesouro Direto são mais recomendados.

Para Azambuja, o importante é que os gastos não consumam mais que 30% da renda mensal. “Só compre um apartamento que caiba no seu bolso”.

Se a intenção é morar, o professor da Anhanguera propõe que o potencial comprador faça um “test drive” no bairro onde pretende fazer a aquisição, para evitar arrependimentos no pós-compra. “Morar de aluguel por um tempo na região onde se deseja comprar é um ato de precaução”, diz.

(IG)